小产权房涨价的逻辑是什么?为什么没有产权的房子会受欢迎?
正是因为没有产权，小产权房一直都有两大“核心竞争力”。一是便宜，二是交易都在暗中进行，没有产权交割，所以处于监管盲区，不受限购政策影响。
长期以来，买不起商品房，或没有户籍没资格买商品房的刚需客是小产权房的主力买家。
2020年疫情发生后，货币政策宽松，深圳市商品房价涨幅领跑全国，市政府自7月起陆续发布了一系列调控政策，抬高了商品房购房门槛，反倒利好了小产权房市场。
先是在2020年7月15日，深圳收紧了限购资格。
过去，只要落户深圳即可购房。7月15日之后多了两条要求：落户满3年，且连续缴纳36个月以上个税和社保。
2021年2月8日，深圳又发布了二手房参考价新政，实际效果是抬高了购房成本。
深圳市官方发布的参考价格，普遍低于市场价格，而银行要按照参考价放贷。于是，在贷款首付比例不变的情况下，买房者贷出的钱少了，首付压力增大。
一些全国性的政策也影响了市场。2020年最后一天，央行和银保监会联合发布了“贷款两集中”政策，即为银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别设置了上限。受此影响，部分银行缩减了购房贷规模，放慢了放贷节奏。买房者借贷难度比以前变大了。
几个政策相叠加，把原本有资格买、买得起商品房的刚需客户推向了小产权房市场。被离异住房新规、一二套房差别化信贷政策打击到的投资、炒房群体也随之迁入。
这是深圳市有关部门必须直面的难题。深圳很特殊，它有近半存量住房是小产权房。放在其他城市，上述政策或许能有效抑制需求，给市场降温。但在深圳，需求会被挤到另一个灰色市场。在这个生态系统里，正规的商品房交易被管得越严，小产权房交易就越火。
据深圳市住建局信息平台，2021年4月，二手商品住宅成交量同比减少33.26%，环比减少28.16%。上述商品房中介说，以前他的门店每月有10笔-15笔交易，近两个月不到5笔。境况与那位去卖小产权房的前同事反差鲜明。
对于投资客们，小产权房最大的吸引力不是倒买倒卖赚差价，而是拆迁补偿。
未来深圳的小产权房会往何处去?
前述熟悉政策人士分析，深圳市政府不会限制小产权房出租，仍需它来承担稳民生、固定劳动力的任务。但对于买卖交易，市政府一定不愿看到。“从税收、金融风险等角度来讲，小产权房都是个大漏洞。”该人士说，“至于转正，更是没有可能。这是国家红线，深圳不会去当出头鸟。更何况一旦转正，商品房市场会被剧烈冲击，对整个社会稳定都是威胁。”
唐经理：15915392780（此号可加微信）
